Жилищное право

 Общие положения                                              Жилищное право

Жи В настоящее время основным нормативным актом, регламентирующим вопросы жилищной сферы, является Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г. (ред. от 29.07.2017г.)(с изм. и доп., вступ. в силу 10.08.2017г.). В каждом субъекте РФ должен быть принят специальный пакет документов, посвященный правовому регулированию жилищных отношений.

Что такое жилое помещение?

      Часть 2. ст. 15 ЖК РФ раскрывает такое важное понятие, как жилое помещение. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ). Общая пложадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения (комнат), включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

    К жилым помещениям ч. 1 ст. 16 ЖК РФ относится:

 1) жилой дом, часть жилого дома;                                                                                  2) квартиру, часть квартиры;                                                                                          3) комнату;

  Жилой дом  –  это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования.                                     Квартира  –  это структурное обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного пользова.                                                                Комнатой является часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартиры.

    Назначение жилого помещения предусмотрено ст. 17 ЖК РФ. Основным назначением, естественно, является непосредственное проживание граждан. Также в ст. 17 ЖК названы два вида деятельности, которая может осуществляться в жилом помещении:

     Использование жилого помещения в таких целях разрешено, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан (в первую очередь соседей) и требований, которым должно отвечать жилое помещение.

     В ст. 18 ЖК РФ закреплено правило о том, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, федеральными законами о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, “Жилищным кодексом” РФ.

Что такое жилищный фонд? 

   Новый Жилищный кодекс разделил весь жилищный фонд (совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ) на несколько видов в зависимости от форм собственности:

  1) частный жилой фонд  –  совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;                                    2) государственный жилищный фонд  –  совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов РФ);                                          3) муниципальный жилищный фонд  –  совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

  Кроме того, в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:                                                                                                            1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;                                                                          2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правила раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (общежития и пр.);                                                                                              3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;                                                              4) жилищный фонд коммерческого использования  – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений, для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицами во владение и (или) пользование.

 2. Перепланировки жилого помещения.

    Достаточно часто возникает ситуация, когда, решив сделать ремонт квартиры, хозяин задумывается о более современных интересах и дизайне своего жилья. Поскольку большинство многоквартирных домов выполнено по типовым проектам, не предусматривающим каких-то индивидуальных особенностей квартир, люди стремятся внести во внутренее убранство своего жилья максимум индивидуальности. некоторые из них прибегают к услугам дизайнеров, другие полагаются на собственные представления о том, как должно выглядеть жилье. Несколько лет назад в моду вошли арочные проемы в стенах, создание “кухонь-гостиных”, соединение (или, наоборот, разделение) санитарно-тезнических помещений. Естественно, закон не запрещает гражданам ремонтировать свои квартиры и обустраитвать их по своему вкусу, но содержит некоторые обязательные требования в этой сфере.

    Остоновимся подробнее на таких понятиях, как переустройство и перепланировка. Статья 25 ЖК РФ предусматривает, что переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, трубеющие внесения изменения в технический паспорт помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Как оформляется переустройство и перепланировка жилого помещения?

  Для того чтобы произвести переустройство или перепланировку, необходимо получить согласование органа местного самоуправления, на чьей территории находится жилое помещение. Обратиться за выдачей такого согласования может или собственник жилого помещения, или уполномоченное им лицо. Статья 26 ЖК РФ называет исчерпывающий перечень документов, который должен быть представлен для получения согласования.

 Рассмотрение заявления должно быть закончено в срок, не превышающий 45 дней. По результатам рассмотрения заявления может быть принято одно из двух решений:

  • решение о согласовании переустройства (перепланировки), которое является единственным основанием проведения переустройства или перепланировки;
  • решение об отказе в согласовании переустройства (перепланировки).

  Отказ в согласовании возможен в случаях, указаных в ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.                 Такое решение выдается или направляется заявителю не позднее чем три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном составе.                                                                              Таким образом, переустройство и перепланировка жилых помещений находится под контролем органов местного самоуправления. Это необходимо в первую очередь для безопасного проведения ремонтно-строительных работ. Более того, действующее жилищное законодательство (ст. 29 ЖК) предусматривает негативные последствия самовольного переустройства или перепланировки.

 Что такое самовольные переустройство и перепланировка жилого помещения и какие последствия они влекут?

 Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведение при отсутствии согласования или с нарушением проекта.  В этих случаях лица, выполнившие работы, привлекаются к административной ответственности (так, ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях устанавливает, что самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров труда), а собственник или наниматель жилого помещения обязывается привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.                                                                                      В переустроенном и (или) перепланированном состоянии жилого помещение может быть сохранено только по решению суда и если этим не нарушаютсяправа и законные интересы граждан либо это не создает угрозы их жизни или здоровью.  Часть 5 ст. 29 ЖК РФ предусматривает, что если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску этого органа может принять решение: 1) в отношении собственника – о продажи с публичных торгов какого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения  с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;                                                                                                            2) в отношении такого жилого помещения по договору социального найма – о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указаному договору, обязанности по привлечению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Читайте также:                                                                                                                

 Право собственности на жилое помещение;                                                        Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;                    Общее собрание таких собственников.

 Контактная информация.